Cos’è il formulario ufficiale?
Il formulario ufficiale ad inizio locazione è un modulo predisposto dal Cantone, che riporta la pigione versata dal precedente locatario, gli eventuali aumenti e la loro motivazione. È lo strumento che permette all’inquilino di contestare la pigione iniziale se questa è abusiva.
È una realtà in sei Cantoni (FR, GE, NE, VD, ZG, ZH) che ne hanno introdotto l’obbligo. L’utilizzo è risultato semplice, non ha generato inutile burocrazia e soprattutto non ha contribuito ad aumentare le controversie fra inquilini e locatori.
Perché lo si vuole introdurre?
Il cambio d’inquilino è spesso l’occasione per aumentare la pigione, senza un valido motivo, contribuendo al rialzo generale delle pigioni. In caso di penuria d’alloggi è facile imporre aumenti illeciti, che grazie al formulario ufficiale sarebbero facilmente riconoscibili e contestabili. Il formulario si applica anche ai contratti per i locali commerciali, sempre più in difficoltà, soprattutto nelle città, a causa delle pigioni elevate. Il formulario ha dunque una funzione calmierante, perché le pigioni si influenzano a vicenda. Le pigioni corrette diventeranno, così, concorrenziali. Il formulario permette all’inquilino di conoscere se la pigione è stata aumentate e se sì perché, senza doverlo chiedere al locatore. Questo non può che migliorare il rapporto fra le parti, perché alla base della loro relazione c’è la trasparenza. Nel 2025 verranno meno tutti gli alloggi sussidiati da Cantone e Confederazione. Dal 2018 al 2025, 3’800 alloggi perderanno i sussidi e non saranno sostituti da altrettanti alloggi a pigione moderata. Si può ragionevolmente supporre che al momento dell’entrata nel libero mercato, queste unità abitative, che spesso non hanno avuto una normale manutenzione, subiranno aumenti di pigione, grazie alle ristrutturazioni. Gli effetti che questi interventi avrebbero sui canoni, sarebbero mitigati dal formulario ufficiale. Il formulario è a vantaggio degli inquilini e dei locatori corretti, che potranno aumentare le pigioni, come sinora, se hanno un motivo giustificato.
Già oggi si può contestare la pigione iniziale, ma se non si conosce quanto pagava il precedente inquilino, è praticamente impossibile farlo. Si potrà monitorare il mercato in modo più preciso, per tipologia dell’alloggio, ammontare della pigione, superficie, in modo da capire ad esempio cosa compone lo sfitto.
Dal 2010 al 2015 l’aumento delle pigioni in Ticino è stato superiore alla media nazionale. Chi dispone di un reddito di fr 5’000.- è in grado di locare un appartamento con una pigione massima di fr. 1’600 spese comprese.
A Lugano solo l’11.3% degli appartamenti di 4/4,5 locali hanno una pigione pari o inferiore a fr 1’500.- spese escluse. In Ticino il tasso di sfitto è dell’1,59% pari a 3’764 abitazioni vuote, di cui l’80% destinate all’affitto e il resto alla vendita. Il parco alloggi in Ticino è costituito in buona parte da alloggi vecchi. Nel Mendrisiotto il 75% degli edifici è stato costruito prima del 1980. Due sono le sorti che hanno subito questi stabili. Sono stati ristrutturati, a volte destinati alla vendita in PPP o rimasti nel mercato locativo con un sostanziale aumento della pigione, oppure non hanno goduto di una buona manutenzione nel tempo. In questo caso la pigione richiesta non è più proporzionale alla qualità offerta. L’introduzione del formulario ufficiale contribuisce a preservare pigioni corrette.
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